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 OBJETIVO.

 

Este Manual tiene como objetivo establecer normas y principios que faciliten la buena convivencia, las  relaciones adecuadas y la conservación de los bienes dentro de la comunidad del Conjunto Residencial Colinas de Santa Paula, así mismo facilitar a la administración el cumplimiento del Reglamento para prestar un mejor servicio.

 

FUNDAMENTO

Este Manual esta basado en la Ley 675 de 2001 y el Reglamento de Propiedad Horizontal inscrito bajo la Escritura Publica No. 0956 del 29 de Marzo de 2007, en la Notaria 21 del Circulo de Bogota.

 

I.- DE LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS.

 

La Asamblea de Copropietarios es, en todo caso, el órgano de mayor jerarquía dentro de la copropiedad.

 

Articulo 1. CONFORMACION. La asamblea de Copropietarios esta conformada por todos los propietarios de bienes de dominio privado que en la fecha de la respectiva asamblea tengan sus títulos de propiedad y certifiquen su posesión mediante el Certificado de Libertad del inmueble y que se hallen inscritos en el libro de Registro de Copropietarios.

 

Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.

 

 

Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.

 

>Los propietarios podrán actuar en la Asamblea directamente o por representantes o mandatarios, mediante delegación hecha por comunicación escrita, dirigida al Administrador, hasta por dos poderes.

 

>El poder debe ser presentado en el momento de ingreso a la Asamblea para su respectivo registro, totalmente diligenciado, no se aceptaran poderes en blanco.

 

>Si la persona propietaria se encuentra fuera del país,  se debe informar a su representante en el país o a la inmobiliaria que administra el bien para proceder a entregar el poder ha fin de que sea representado en la Asamblea.

 

Articulo 2. FUNCIONES.

 

A) Nombrar, remover o ratificar  al Administrador, fijarle su asignación mensual, supervisar sus funciones, salvo en el caso en el que exista un consejo de administración quienes serán los encargados de realizar estas funciones.

 

B) Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos.

 

C) Nombrar y remover libremente a los miembros del Consejo de Administración y a los miembros del Comité de Convivencia.

 

D) Nombrar y remover libremente al Revisor Fiscal y asignarle sus funciones de acuerdo al Reglamento de Propiedad Horizontal.

 

E) Imponer Sanciones y Multas de acuerdo a los procedimientos establecidos en el Reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho a la defensa y contradicción, así como la impugnación. Igualmente deberá valorar la intención del acto, la imprudencia y a la negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderá los criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción.

 

F) Autorizar la cuantía de los seguros contra incendio y terremoto de forma que garanticen la construcción total de los mismos.

 

G) Delegar funciones que ha bien tenga en el Consejo de Administración.

 

Articulo 3. DECISIONES. Las decisiones adoptadas con las normas légales reglamentarias incluidas en este Manual son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios y residentes, inclusive para los ausentes o disidentes, para el Administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del Conjunto.

 

Articulo 4. REUNIONES ORDINARIAS. La asamblea de Copropietarios se reunirá una vez al año, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada periodo presupuestal en la fecha y lugar que señale el Administrador, para examinar, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio, presupuesto para el siguiente periodo y las demás cosas que se estimen. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.

 

Articulo 5. REUNIONES EXTRAORDINARIAS. La asamblea de Copropietarios se reunirá extraordinariamente en cualquier tiempo, cuando sea convocada por el Administrador, el Consejo de Administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

 

Parágrafo 1°. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presénciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este.

 

Parágrafo 2°. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes Esta citación podrá hacerse con cinco (5) días hábiles de anticipación.

 

Articulo 6. VOTOS. Cada propietario tendrá derecho a un voto por cada unidad privada que posea. El representante de varios propietarios, máximo dos (2), deberá votar por separado. El Quórum Decisorio se tomara con el voto favorable  del cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes representados en la reunión.

 

Articulo 7. OBLIGATORIEDAD. Las decisiones de la Asamblea, tomadas con el quórum y las formalidades previstas por el Reglamento, el manual de Convivencia y la ley 675 de 2001, en lo pertinente a la reunión, tendrán carácter obligatorio para todos los ocupantes del Conjunto Residencial Colinas de Santa Paula.

 

II. DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION.

 

Articulo 8. INTEGRACION. La Asamblea de Copropietarios elegirá por votación el Consejo de Administración para la persona jurídica, el cual estará integrado por lo menos por seis (6) miembros principales y seis suplentes (6)  los cuales deberán ser propietarios mandatarios de personas titulares y representantes del Conjunto. Si no existiere representante de cada torre se podrá elegir a cualquier propietario que se postule. Si la Asamblea de Copropietarios lo considera podrá por mayoría de los asistentes aumentar o disminuir el numero de miembros del Consejo, asunto que en todo caso solo podrá ser decidido antes de su composición. El periodo de los miembros del Consejo de Administración será de un año pudiendo ser reelegidos indefinidamente y comenzara a contarse a partir de la fecha en que se efectué la elección por la Asamblea General de Propietarios.

 

PARAGRAFO. No podrá ser elegido miembro del Consejo de Administración quien no sea propietario de una unidad privada, así como los copropietarios que se encuentren en mora; quien fuere elegido no reuniendo esta condición o presente inhabilidades durante el periodo de gestión con posterioridad a la elección no podrá actuar y será remplazado por su suplente durante el tiempo que falte.

 

Articulo 9. FUNCIONES, Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.  Ley 675. Capítulo XII. Art.55.

  

Articulo 10. El Consejo de Administración se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al mes para cumplir con el mandato otorgado por la Asamblea General de Copropietarios. Al comenzar el periodo y en la primera reunión el Consejo de Administración debe programar las fechas de las reuniones ordinarias. Se reunirá en forma extraordinaria cuando el Administrador,  el Revisor Fiscal o  uno de  los miembros del Consejo de Administración consideren que las necesidades así lo ameriten.

 

Articulo 11. La convocatoria a las reuniones de Consejo de Administración se hará mediante comunicación escrita enviada a cada miembro recordando fecha y orden del día.

 

Articulo 12. El Consejo de Administración deliberara y decidirá validamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros con independencia de los coeficientes de copropiedad, pero no podrá sesionar con un numero menor de tres miembros principales o suplentes. Las decisiones que tome el Consejo de Administración no podrán ser tomadas para el beneficio particular y las ya tomadas no podrán ser modificadas para el beneficio particular.

 

III. DEL ADMINISTRADOR.

Articulo 13. Naturaleza del administrador. La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.

Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal. Es el Representante Legal de la persona jurídica, designado por la Asamblea General de Copropietarios o el Consejo de Administración si esta facultado.

Articulo 14. ATRIBUCIONES. El Administrador tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo.

 

Articulo 15. FUNCIONES.

 A) Administrar con diligencia y cuidado los bienes comunes de la persona jurídica, y ejecutar los actos de administración y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en la Ley y el Reglamento de Propiedad Horizontal. B) Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderado las cuotas ordinarias y extraordinarias, multas y en general cualquier obligación pecuniaria a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del Conjunto, iniciando el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna. C) Llevar bajo su dependencia y responsabilidad los libros de actas de la Asamblea, registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al conjunto. D) Preparar y someter a consideración del Consejo las cuentas anuales, el informe anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y gastos, el balance general de las cuentas del año anterior y la ejecución presupuestal. E) Convocar a la Asamblea a las diferentes reuniones y someter a su aprobación el balance y la ejecución presupuestal, así como el presupuesto detallado de ingresos y gastos. F) Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines

cuando la necesidad lo exija. G) Notificar a los propietarios y residentes de las sanciones que les fueren impuestas en su contra. H) Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la Ley, en el presente Manual y en el Reglamento de Propiedad Horizontal que hayan sido impuestas por la Asamblea. I) Contratar, previo estudio y autorización del Consejo de Administración, el personal necesario para la vigilancia, aseo y mantenimiento del Conjunto y mantenerlo bajo su dependencia y responsabilidad K) Tomar las medidas necesarias que demanden  la existencia, seguridad, integridad y salubridad del Conjunto y sus habitantes) Resolver en primera instancia, en cuanto sea posible y no corresponda legal o estatutariamente al Comité de Convivencia, las divergencias que surjan entre los propietarios y ocupantes de las unidades privadas, con relación a estas, a su destinación y a la debida utilización de bienes y servicios comunes, dando cuenta del caso a la Asamblea, el Comité de Convivencia o al Consejo de Administración. L) Cuidar que cada propietario u ocupante use su unidad de dominio privado en la forma prevista en este Manual, en el Reglamento de Propiedad Horizontal y en la Ley, y aplicar en caso de infracción las normas aquí previstas para su uso, las sanciones que autorice la Asamblea, lo mismo que hacer la solicitud de imposición de multas. M) Expedir el paz y salvo de cuentas con la Administración del Conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular, siempre y cuando este al día en sus obligaciones.

 

 

IV. ORGANIZACIÓN ADMINISTRATIVA

 

Articulo 16. Para el desarrollo de las labores de trabajo que requiere la administración, se ha dispuesto el siguiente grupo humano de trabajo.

 

VIGILANCIA. Contratación de una empresa de vigilancia privada, legalmente constituida y amparada por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada, de acuerdo con las necesidades de seguridad del Conjunto.

 

ASEO. Contratación a través de una empresa privada, con personas que laboren ocho horas diarias y un dominical, para mantener el aseo, buen estado y orden de las áreas comunes del Conjunto.

 

MANTENIMIENTO Y JARDINERIA. INSTRUCTOR GIMNASIO Y SECRETARIA. Personal contratado de acuerdo a las necesidades del Conjunto y previa autorización del Consejo de Administración. Las funciones serán determinadas por el Administrador.

 

V. DEBERES y PROHIBICIONES DE LOS COPROPIETARIOS Y RESIDENTES.   

 

Articulo 17. Son deberes de los Copropietarios y residentes.

 

1). Velar para que se de  el uso adecuado  de la unidad privada y no permitir fines distintos a los de vivienda, prohibiéndose terminantemente la instalación de negocios de venta al menudeo a personas ajenas al Conjunto como tiendas, almacenes, consultorios, peluquerías o similares.

 

2). Cuidar de no obstruir en ninguna forma las instalaciones de servicios, las escaleras, hall, puertas y demás elementos que sirvan para la locomoción y general dificultar el paso por ellos.

 

3). Comunicar al Administrador de todo caso de enfermedad o infección contagiosa y desinfectar su unidad privada conforme a las exigencias de las autoridades de higiene.

 

4). Ejecutar oportunamente las reparaciones de su unidad privada, de acuerdo con las características iniciales del Conjunto.

 

5). Mantener al día las contribuciones y cuotas que le correspondan, para la administración y reparación de los bienes comunes, seguros y Mejoras voluntarias aprobadas por la Asamblea de Copropietarios.

 

6). En caso de venta o transferencia del dominio, comunicar al Administrador dentro de los 5 días siguientes a la adquisición de un bien de dominio particular el nombre y domicilio del nuevo propietario, así como exigir al nuevo copropietario que en la escritura respectiva exprese su conformidad con el Reglamento de Propiedad Horizontal y con sus eventuales modificaciones posteriores. Así  también, si el nuevo copropietario no vive en el Conjunto mantener actualizada la dirección de ubicación para efectos de correspondencia.

 

En caso de que el bien de dominio particular se de en arriendo se debe notificar de igual forma y cumplir con los requisitos exigidos por la administración para tal fin.

 

7). Toda adecuación, mantenimiento, reparaciones locativas de su unidad privada deberá hacerlas entre las 8:00 y 5:00 de lunes a sábado, Domingos y festivos no se permitirá la realización de las mismas.

 

Articulo 18. Quedan prohibidos los siguientes actos, con relación a  los bienes comunes y a la vida en comunidad.

 

1). Abstenerse de ejecutar excavaciones o perforaciones en los techos, pisos o paredes comunes, no introducir objetos pesados, explosivos, inflamables, corrosivos o ejecutar cualquier tipo de acto que atente contra la solidez, salubridad y seguridad.

 

2). Destinar su bien de dominio particular a usos contrarios a la moral y a las buenas costumbres, o a fines prohibidos por la ley o por las autoridades.

 

3). Sostener en los muros de fachada o medianeros, columnas y techos, cargas o pesos excesivos, introducir maderos o hacer huecos de cavidad en los mismos; y en general ejecutar cualquier obra que atente contra la solidez de la edificación o el derecho de los demás. 4). Colocar avisos o letreros en las ventanas de la edificación, salvo que se encuentren autorizados por la asamblea.

 

5). Utilizar las ventanas o halles para colgar ropas, tapetes, etc.

 

6). Arrojar telas, materiales duros o insolubles, arena, tierra y en general todo elemento que pueda obstruir cañería de lavamanos, lavaplatos y tazas de sanitarios.

 

En el evento de que ocasione algún daño por infracción de esta norma, el infractor responderá por todo perjuicio que cause y serán por su cuenta los gastos que demanden las reparaciones.

 

7). Instalar maquinarias o equipos susceptibles de causar daños en las instalaciones generales o de molestar a los vecinos o que perjudiquen el funcionamiento de los equipos electrónicos.

 

8). Perturbar la tranquilidad de los ocupantes con bullicios o ruidos, conectar a alto volumen aparatos de sonido, radio o televisión, siendo más terminante la prohibición en las horas de la noche o en las primeras horas del día, dentro de las áreas privadas y en zonas comunes.

 

9). Los propietarios de la última planta no podrán elevar nuevos pisos ni recargar la estructura de la edificación con nuevas construcciones.

 

10). Utilizar el ascensor para movilizar materiales de construcción o cargas superiores a las que puede soportar de acuerdo a sus especificaciones.

 

11). Obstaculizar o estorbar el acceso a las entradas de la edificación, escaleras, rampas, halles y demás áreas de circulación de manera que se dificulte el cómodo paso o acceso de los demás.

 

12). Usar los mismos bienes como lugares de reunión o destinarlos a cualquier otro objeto que genere incomodidad, bullicio o que perturbe su uso o destinación.

 

13). Impedir o dificultar la conservación y reparación de los bienes comunes.

 

14). Usar los halles para el estacionamiento de motos, bicicletas y triciclos, toda vez que estos sitios están acondicionados exclusivamente a servir como áreas de acceso.

 

15). Arrojar basuras u otros elementos en los bienes de la propiedad común o a otros bienes de propiedad privada o a las vías públicas. Los desechos por remodelaciones en la unidad privada serán de su responsabilidad y deberá hacer el contacto necesario para que los recojan.

 

16). Usar las zonas de estacionamiento y de circulación como lugares de juegos infantiles o para actividades similares.

 

17). Variar en alguna forma las fachadas de la edificación, quedando prohibidas entre otras, cambiar el tipo de ventanas o de vidrios, o aumentar o disminuir el número de aquellos.

 

18). Instalar cualquier tipo de antena de radio aficionado o radar, toda vez que estos interfieran las comunicaciones de las Unidades Privadas.

 

19). Instalar rejas de seguridad en las ventanas, diferentes al diseño uniforme que aprobara el Consejo de Administración.

 

20). Sacudir alfombras o ropas por las ventanas o las escaleras.

 

21). Lavar los vehículos en las zonas de parqueo o de circulación.

 

22). Hacer mal uso de los carros del mercado, que están en cada torre, se prohíbe expresamente darles uso diferente para el cual fueron comprados.

 

23). Introducir o mantener, aunque sea bajo pretexto de formar parte de las actividades personales del propietario, sustancias húmedas, corrosivas, inflamables, explosivas o antihigiénicas o cualquiera que represente peligro para integridad de la construcción o para la salud o seguridad de sus habitantes. De acuerdo con esta disposición queda terminantemente prohibido el uso de estufas no acordes a las dispuestas para este conjunto.

 

El incumplimiento de alguno de estos puntos le hará acreedor de una  multa hasta por 5 SMLDV  - Previo llamado de atención por escrito.

 

Articulo 19. USO DE LOS GARAJES. La utilización de los garajes estará sujeta a las siguientes reglas, las cuales consagran obligaciones de hacer y no hacer para los usuarios de tales bienes:

 

1). Ningún usuario podrá estacionar su vehiculo fuera de las líneas que demarcan el espacio o área de parqueo.

 

2). Aun cuando los usuarios tienen derecho a transitar en sus vehículos por las zonas reservadas para la circulación, esto no los faculta para estorbar el libre movimiento de los demás vehículos.

 

3.) No podrán hacerse reparaciones a los vehículos dentro de los garajes, fuera de las absolutamente necesarias para retirar el vehiculo y llevarlo a reparación definitiva a otro sitio.

 

4). Queda expresamente prohibido estacionar en los parqueaderos buses o busetas, y en general, vehículos con capacidad superior a una tonelada.

 

5). Los propietarios deberán dejar sus vehículos en su respectivo garaje en reversa y debidamente cerrados.

6).queda expresamente prohibido el almacenamiento de combustible, el infractor será responsable por los perjuicios que ocasione.

 

7). Cualquier daño causado por uno de los usuarios a cualquiera de los vehículos debe ser reportado inmediatamente a la administración, quien según las circunstancias deberá avisar a las autoridades de transito.

 

8). Ningún propietario podrá usar los garajes de Visitantes como parqueadero de su vehiculo, so pena de pagar una multa de 5 SMLDV fijada en el presente manual. Si algún vehiculo debe entrar o salir del Conjunto conducido por persona diferente al dueño, este debe dejar por escrito una autorización ante la Administración en el momento o preferiblemente con anterioridad.

 

9).Se prohíbe alquilar los parqueaderos asignados a personas no residentes del conjunto.

 

10). Por razones de seguridad se prohíbe la permanencia de niños en los parqueaderos.

 

11).El parqueadero de visitantes es un espacio publico, por tanto la Administración se exime de cualquier responsabilidad por daños o robos que se puedan presentar.

 

12). Se prohíbe dejar cajas, llantas, maletas, bicicletas, triciclos, juguetes, materiales y objetos en los parqueaderos, multa desde 5 SMLDV hasta 15 SMLDV de acuerdo a la infracción o reincidencia. En el evento en que el vigilante de turno detecte la presencia de estos objetos o materiales, esta autorizado para retirarlos.

 

13) Se debe transitar con luces bajas encendidas y a 10 Km. / hora.

 

Articulo 20. SOLIDARIDAD. Cada propietario de unidad de dominio privado será solidariamente responsable con las personas a quienes cede el uso de dicha Unidad, a cualquier titulo, por sus actos u omisiones, en especial por las multas que se impongan al usuario por la violación de las leyes o de este Manual, ya que sus normas obligan no solamente al propietario sino a las personas que con el conviven o que ocupan la respectiva Unidad Privada como causahabientes suyos y a cualquier titulo.

 

Todo lo dicho en este Manual así como en el Reglamento de Propiedad Horizontal, en lo relativo a las prohibiciones, obligaciones, derechos y multas, tanto en lo relativo al uso de las Unidades privadas como de los bienes comunes, regirá igualmente respecto a los arrendatarios o tenedores a cualquier titulo y demás personas a quienes los propietarios concedan el uso o goce de sus bienes de dominio particular.


Puede comunicarse con nosotros vía e-mail a colinasdesantapaula@hotmail.com

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